یکی از نکات حقوقی مشاور املاک که باید بدانند، آگاهی از اصطلاحات حقوقی خاص است که در مورد املاک به کار می‌رود. این واژگان دارای بار حقوقی بوده و هر کدام قوانین مخصوص به خود را دارند. در نتیجه مشاور املاک باید از معنی و قواعد حاکم بر آنها آگاه باشد. مهمترین اصطلاحات حقوقی عبارتند از:
امول منقول آن دسته از اموالی است که می‌توان آنها را جابه‌جا کرد مثل ماشین، جواهرات و دام. اما اموال غیرمنقول را نمی‌توان جابه‌جا کرد، املاک، زمین و خانه در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرند.
عین و منفعت مال از نکات حقوقی مشاور املاک است که درخصوص املاک و زمین‌های اجاره‌ای به کار می‌رود. منظور از عین خود مال است مثل زمین یا خانه، منفعت هم آن چیزی است که از مال اصلی به دست میآید. مثلا مستاجر می‌تواند از منافعی که یک خانه یا زمین دارد، استفاده کند. یا فرد می‌تواند از میوه‌های باغ اجاره شده بهره ببرد که در این صورت به آن حق انتفاع هم گفته می‌شود.
از آنجایی که بخش قابل از توجهی از املاک در کشور ما موقوفی هستند، پس نیاز است که مشاور املاک درباره عرصه و عیان اطلاعاتی داشته باشد. به زمین یا ملک عرصه گفته شده و به ساختمان و بنایی که روی آن احداث می‌شود، اعیان می‌گویند. در املاک اوقافی معمولا افراد فقط حق خرید و فروش اعیان را دارند. توجه داشته باشید که نوع ملک در سند مالکیت آن قید می‌شود. به همین جهت با بررسی آن می‌توانید بفهمید آیا ملک موقوفی است یا خیر.
املاک مشاع و مفروز و قوانین مربوط به آنها نیز از اموری است که مشاور املاک زیاد با آنها سروکار دارد. ملک مشاع به املاکی گفته می‌شود که چند نفر به صورت همزمان مالک آن هستند. همه این مالکین در منافع ملک و سایر مورد شریکند. برای خرید و فروش یا اجاره نیاز به اجازه همه مالکین است. اگر ملک به اجاره برود، اجاره باید به حساب تمامی آنها واریز شود. ملک مفروز نیز نقطه مقابل آن قرار دارد و املاکی را شامل می‌شود که تنها یک مالک دارد.
قرادادها معمولا دارای شرایطی هستند که طرفین می‌توانند با توجه به آنها، قرارداد اجاره یا خرید و فروش را فسخ کنند. زمانی که آنها یک قرارداد را بدین شکل فسخ می‌کنند، به آن اقاله یا تفاسخ گفته می‌شود.
اگر در حوزه خرید و فروش و اجاره املاک تجاری فعالیت دارید، پس باید بدانید که سرقفلی از مهمترین نکات حقوقی مشاور املاک است. سرقفلی، حقی است که به دلیل سابقه و تجربه و حسن شهرت فعالیت در یک مکان تجاری خاص به وجود میآید. قوانین مربوط به سرقفلی دقیقا در قانون مشخص شده و زمان عقد قرارداد باید به آن توجه شود.
گاهی ممکن است فردی به وکالت از مالک اصلی اقدام به اجاره یا خرید و فروش کند. در این شرایط مشاور باید وکالتنامه فرد را تایید کند. همچنین باید بداند که وکالتنامه انواع مختلفی دارد. در وکالتنامه تام، وکیل اختیار انجام هر کاری را بدون هیچ قید و شرطی دارد. اما در وکالت مقید او می‌تواند برخی از موارد خاص را انجام دهد. در وکالت بلاعزل، به وکیل اجازه انتقال سند داده می‌شود. وکالتنامه‌های بلاعزل بیشترین مورد کلاهبرداری را دارند.
کلاهبرداری بدترین اتفاقی است که می‌تواند در حوزه کاری مشاور املاک بیفتد. شاید گاهی اوقات نتوان از این کار جلوگیری کرد اما دستورالعمل‌هایی وجود دارد که می‌توان تا حدودی کلاهبرداری را شناسایی کرده و از آن پیشگیری کرد. برخی از نکات حقوقی مشاور املاک برای اینکار عبارتند از:
در واقع تنها فروشنده واجد صلاحیت است که می‌تواند اقدام به فروش ملکش کند. بنابراین مشاور املاک باید حتما هویت او را احراز کرده و صلاحیتش را تایید کند والا مسئولیت قانونی و حقوقی مشکل پیش آمده با او خواهد بود. برای احراز هویت می‌بایست مدارک شناسایی فرد را با مشخصات ذکر شده در سند مالکیت تطبیق دهد. اگر نیاز بود باید از نهادهای مربوطه استعلام بگیرد.
واجد صلاحیت بودن نیز به معنای داشتن عقل، بلوغ و توانایی مدیریت مالی است. ضمن اینکه به اجبار و اکراه مجبور به این کار نشده باشد.
املاک می‌توانند موقوفی، مصادره‌ای، ورثه‌ای، مشاع یا در رهن و املاک در طرح‌های احتمالی شهرداری باشند. ملک‌های مصادره‌ای اموالی هستند که به حکم قانون مصادره شده و جزو بیت المال محسوب می‌شوند. کسی نمی‌تواند این املاک را بفروشد، مگر افرادی که در قانون به آنها اشاره شده است.
املاک موقوفی نیز همانطور که در مقاله ملک اوقافی بخریم یا نه بررسی کردیم فقط اعیان آن قابل فروش است و در املاک ورثه‌ای و مشاع نیاز به اجازه همه مالکین است. املاک در رهن نیز فروششان با مشکل مواجه خواهد بود. در نتیجه باید حتما سند مالکیت و اجازه فروش آنها را بررسی کرد.
دسته‌ای از املاک نیز هستند که در طرح‌های شهرداری قرار دارند. بر اساس قانون، خرید و فروش این املاک غیرقانونی است. بنابراین باید قبل از هرکاری به واحد شهرسازی مراجعه کرده و این مورد را استعلام کرد.
موارد مربوط به قولنامه و مبایعه نامه نیز از نکات حقوقی مشاور املاک است که اهمیت زیادی دارد. زمانی که فروشنده و خریدار بر سر انجام معامله با هم توافق می‌کنند، یک قولنامه یا مبایعه نامه بین آنها امضا می‌شود. قولنامه یا مبایعه نامه جزو اسناد عادی بوده و در صورتی که بر اساس قانون تنظیم شده باشند، قابل استناد هستند.
مهمترین مواردی که باید در قولنامه و مبایعه نامه ذکر شود عبارتند از:
تمامی جزئیات مربوط به ملک باید حتما در قولنامه و مبایعه نامه نوشته شود. مثلا اگر خانه دارای هود یا کولر گازی است باید ذکر گردد. چنانچه این کار انجام نشود، فروشنده می‌تواند کولرگازی یا هود را برداشته و خریدار هم نمی‌تواند از او شکایت کنند.
زمانی که معامله‌ای انجام می‌دهید، بهتر است شرایط فسخ نیز در آن ذکر شود. در قانون مواردی ذکر شده که در صورت وجود آنها می‌توان قرارداد را فسخ کرد. مگر اینکه طرفین این حق را از خود سلب کرده باشند. البته بهتر است مشاور املاک در این مورد آنها را راهنمایی کرده تا هیچ کدام از طرفین دچار خسارت نشوند. همچنین می‌توان بر اساس مواردی که طرفین با هم توافق کرده‌اند نیز قرارداد را فسخ کرد. به شرط اینکه حتما در قرارداد آورده شده باشد.
یکی دیگر از نکات حقوقی مشاور املاک که باید به آن توجه داشت، نوشتن تمامی توافقات طرفین در قرارداد است. حتی اگر بسیار کوچک، جزئی یا بی اهمیت به نظر برسد.
معمولا در معاملات املاک، تمام پول یکجا پرداخت نمی‌شود. به همین جهت تعیین شرایط و چگونگی پرداخت پول مهم است. برای این کار معمولا چند مرحله مشخص می‌شود که باید در سررسید آن، پول پرداخت شود. اگر چکی داده می‌شود، باید حتما جزئیات آن در قرارداد ذکر گردد.
آخرین مرحله از خرید، انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی است. از آنجایی که مبایعه نامه اعتبار سند رسمی را ندارد، بهتر است حتما مراحل انتقال سند انجام شود. نکات حقوقی مشاور املاک در زمینه مراحل انتقال سند به شرح زیر است:
از آنجایی که دفتر ثبت اسناد به مشکلات مالی بین طرفین وارد نمی‌شود، باید قبل از انتقال سند همه مسائل و حساب و کتاب‌ها رفع شده باشد. همچنین اگر فروشنده از حضور در دفترخانه خودداری کرد، می‌توان در مراجع قانونی شکایت کرده تا دادگاه او را ملزم به انتقال سند کنند.
نکات حقوقی مشاور املاک مجموعه کاملی از قوانین و مقررات حقوقی را شامل می‌شود که مشاور املاک باید بداند و طرفین قرارداد را از آنها مطلع سازد. این قوانین در حوزه اصطلاحات حقوقی، انواع سندهای مالکیت و نحوه خرید و فروش آنها و چگونگی تنظیم قراردادها است. مشاورینی که در به کارگیری این نکات سهل انگاری کرده و خسارتی متوجه طرفین شود، از نظر قانونی مسئول هستند.
چرا دانستن نکات حقوقی برای مشاور املاک مهم است؟
قوانین خرید و فروش و اجاره ملک بسیار پیچیده هستند و بدون آنها نمی‌توان یک معامله را صورت قانونی انجام داد. و زمانی که قرارداد فاقد وجاهت قانونی باشد، نمی‌توان به آن استناد کرد.
برای تنظیم اجاره نامه چه مواردی باید ذکر شود؟
به غیر از مواردی که در همه قراردادها باید بیاید مثل مشخصات طرفین، مشخصات ملک، تعهدات مالک و مستاجر، در قرارداد اجاره نوشتن مدت زمان ضرورت دارد. و باید تاریخ دقیق شروع و پایان قرارداد حتما ذکر شود.
آیا قراردادهایی که در بنگاه های املاک بسته می شوند، قانونی هستند؟
بله. اجاره نامه‌ها، قولنامه و مبایعه نامه هایی که توسط مشاورین املاک تنظیم می‌شوند، کاملا قانونی بوده و در حکم اسناد عادی هستند. البته به شرط اینکه بنگاه دارای پروانه کسب باشد و بتواند برای قراردادها کد رهگیری ارائه دهد. در غیر این صورت هیچ اعتباری نخواهند داشت.
حقوق این قالب متعلق به املاک خانه معمار می باشد
لطفا برای ورود یا ثبت نام شماره تلفن همراه خود را وارد کنید.
ورود / ثبت نام
ثبت آگهی
صفحه نخست
تقاضا ملک
جستجو ملک